עת"מ
בית המשפט המחוזי תל אביב - יפו
|
1951-09
21/09/2011
|
בפני השופט:
דר' עודד מודריק
|
| - נגד - |
התובע:
1. כדורי קרקעות בע"מ
2. כדורי לנד בע"מ
עו"ד אלי וילצ'יק
עו"ד כרמית רבי
|
הנתבע:
1. הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז
2. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"ץ
עו"ד אפרת ברנד פמת"א - אזרחי
עו"ד גלית שיצר
עו"ד יעל אלאלוף
|
| פסק-דין |
עתירה זו דנה במהותו של "היתר לשימוש חורג", הנסיבות המצדיקות את הענקתו וגבולות ההתערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטה לסרב להעניק היתר כאמור.
נסיבות העתירה
העותרות הן בעלות הזכויות בשתי חלקות קרקע חקלאית בשטח כולל של עשרות דונמים בגוש 3944 בראשון לציון (להלן: "
המקרקעין"). בשנת 1998 ניתן לעותרות היתר להקמת סככה חקלאית בשטח של 1500 מ"ר. העותרות מנהלות במקרקעין עסק של מחזור כלי רכב [פירוק של כלי רכב שעברו תאונות לחלקיהם לשם מכירת חלפים (להלן: "
אתר המחזור" או "
העסק")]. למטרת תפעול העסק בנו העותרות על המקרקעין,
בלי היתר, מבנה בשטח 4500 מ"ר, גלריה המשמשת כמשרד, משטח אספלט בשטח של 35 דונם, גדר אבן לתחימת המתחם וכן הציבו 4 מכולות בשטח 30 מ"ר כל אחת.
השימוש במקרקעין כמרכז מחזור אינו תואם את המציאות התכנונית החלה על המקרקעין. ההיתר שניתן לעותרות הולם את תוכנית המתאר רצ/1/1 (להלן: "ה
תוכנית המקומית") המאפשרת בקרקע שימושים חקלאיים מוגדרים. בנובמבר 2003 נכנסה לתוקף תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ 21/3 (להלן: "
התוכנית המחוזית") שבין הוראותיה כלול "איזור נופש מטרופוליטאני". המקרקעין מציים בתחום אזור הנופש המתוכנן והשימוש בהם מוגבל לשימושים המותרים באזור הנופש. אתר מחזור (או מתחם אחסנה של חלפים לרכב) אינו בא בגדרם של השימושים המותרים.
בגין הבנייה הבלתי מותרת התנהלו ומתנהלים נגד העותרות הליכים משפטיים (בבית המשפט לעניינים מקומיים).
בשנת 1999 הגישו העותרות בקשה לשימוש חורג במקרקעין כאתר מחזור לשם אחסון חלפים של כלי רכב (רצ/ש/880). עד סוף שנת 2003 קיימו הוועדה המחוזית מחוז המרכז (להלן: "
הוועדה המחוזית"), ועדות משנה וועדות ערר והוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ") כשמונה דיונים ודיונים חוזרים בבקשה. חרף קיומה של המלצת הוועדה המקומית נדחתה הבקשה. ההנמקה העיקרית לסירוב נעוצה בכך שקיומו של אתר מחזור אינו מתיישב עם שימושיה של קרקע חקלאית, באזור שהוא חקלאי ופתוח באופיו. התוכנית המחוזי - שבשלב ראשון הייתה בחזקת תוכנית מופקדת ובהמשך אושרה וקיבלה תוקף - לא אפשרה ליתן היתר לשימוש חורג בטרם ייערך תכנון מפורט של אזור הנופש והוא כדי למנוע ביסוס מציאות בשטח שעלולה לפגוע באופיו של האזור העתיד להיות מתוכנן. אמנם בשלב מסוים הופקדה תוכנית שינוי לתוכנית המחוזית המייעדת חלק משטח אזור הנופש לפיתוח עירוני וכן מייעדת את אזור התעשייה הגובל באזור הנופש להרחבה, אך בכל אלה אין כדי לשנות את השקפת מוסדות התכנון שאתר המחזור הוא בגדר "סטייה ניכרת" משימושי התוכנית ומאופי הסביבה שבה האתר מצוי.
בשנת 2006 הגישו העותרות בקשה נוספת לשימוש חורג למשך 5 שנים באותו אתר [רצ/ש/889 (להלן: "
בקשה 889")]. גם בקשה זו זכתה לתמיכת הוועדה המקומית (כפוף להריסת המבנים שלא נכללו בהיתר במקורי).
במרץ 2007 דנה הוועדה המחוזית בשתי תוכניות הנוגעות לאזור הנופש המטרופוליטאני והחליטה בין היתר שבאזור נופש לא יותרו עסקים העוסקים במחזור; מקומם של אלה באזור התעשייה.
ביום 3.9.2007 דנה הוועדה המחוזית בבקשה 889 והחליטה לדחותה בשל כך שהשימוש בקרקע חקלאית כאתר מחזור מהווה סטייה ניכרת על שום היותו ממוקם בלב חטיבת קרקע חקלאית. שימוש כזה גם אינו מתיישב עם הוראות התוכנית המחוזית ביחס לאזור הנופש (להלן: "
ההחלטה הבסיסית").
העותרות ביקשו להשיג על ההחלטה הבסיסית בדרך של עתירה מנהלית (עת"מ 1357/07). משהחלה העתירה להתברר נודע לעותרות שהוועדה המחוזית אישרה שימוש חורג דומה (לאתר מחזור) במקרקעין סמוכים [רצ/ש/1/883 (להלן: "
בקשה 883")]. על כן ביקשו לתקן את עתירתן ולהוסיף לה טענת הפלייה. בית המשפט החליט, בהסכמת הצדדים, למחוק את העתירה בכפוף להחזרת הדיון לוועדה המחוזית כדי שזו תבחן את טענת ההפליה. בית המשפט הניח ביד העותרות אפשרות לחזור ולהשיג על החלטת הוועדה המחוזית אם ימצאו לנכון לעשות כן בהתאם לתוצאות הדיון החוזר.
הוועדה המחוזית ערכה דיון חוזר בבקשה 889, שמעה את טענות הצדדים ובמרץ 2009 החליטה לשוב ולאשרר את ההחלטה הבסיסית (להלן: "
החלטת הדיון החוזר").
החלטת הדיון החוזר סוקרת את עיקרי הדיונים הקודמים בעניין בקשת העותרות וכן שבה ומאשררת את נימוקי הדחייה שעליהם הושתתה ההחלטה הבסיסית. הוזכרו שלושה נימוקים ואלה הם, בלשון הוועדה:
[בקשה 899] ...מהווה הפרת השטח החקלאי- השימוש החורג המבוקש לא מקיים כל זיקה לשימושים החקלאיים הסובבים ואף להיפך - למרות הפיתוח הנופי שהושקע במקום הרי שמפעל המחזור מהותו פסולת מתכת וחלקי רכב שגוונם, חזותם ותפקודם תעשייתי. פעילות המחזור המתבצעת במקום - אופיה תעשייתי . על כן אין לוועדה ספק כי הבקשה מהווה סטייה ניכרת לייעוד החקלאי המאושר, כמשמעותו בחוק.
בנוסף הבקשה מהווה הפרת לב השטח הפתוח בין ראשל"צ למכון הוולקני -הבקשה הנדונה ממוקמת בלב השטח החקלאי שבין ראשל"צ למכון וולקני ומפרה אותו....השטח החקלאי הנדון, תחום באזורים מבונים בלב במטרופולין תל אביב. שטח זה הינו בעל חשיבות מטרופולינית כחטיבת שטח פתוח רציף, המוצאת את ביטוייה בתממ/21/3 כ"אזור נופש מטרופוליני". בשל מיקומו , שטח חקלאי זה הינו רגיש במיוחד , והוועדה המחוזית רואה מתפקידה להגן עליו ביתר תוקף מפני הפרות. על כן קבעה הוועדה כי אין מקומו של שימוש זה בלב חטיבת השטח החקלאי הנדון.
כאמור לעיל, התוכניתחלה באזור נופש מטרופוליני...בהתאם [לתוכנית המחוזית] אין לאשר תכניות לבנייה בתחום האנ"מ לפני אישורה של תכנית כוללת לאנ"מ וממילא שימוש לפירוק ומחזור רכב אינו בין השימושים המותרים באנ"מ....[ההדגשות של הוועדה]
בהקשר לבקשה 883 סקרה ועדת הערר את הנימוקים שהוליכו לאישורה בשלהי 2007. האישור ניתן לאחר שהלקחש"פ המליצה לתתו לתקופה של 3 שנים בתנאי שהיזם המבקש יתחייב להעביר את העסק בתום התקופה לאתר המיועד לתעשייה, יתחייב שלאחר עזיבת השטח יהרוס את המבנה כדי להתאים את המקרקעין לשימושים חקלאיים או לשימושים מותרים באזור נופש מטרופוליטאני, יסיר את הבנייה הבלתי חוקית ויניח ערבויות בידי העירייה לעזיבת השטח עם אישורה של התוכנית המיועדת לאזור נופש או עם העברת העסק לאזור התעשייה.
החלטת הדיון החוזר מציינת שהאישור שניתן לבקשה 883 אינו הולם את מדיניות הוועדה ביחס לאזור נופש מטרופוליני בכלל והאזור הנדון בפרט. יש אם כן "קושי" בהחלטה שאישרה את הבקשה. שהרי גם הבקשה ההיא מגלמת פעילות המהווה סטייה ניכרת משימושי השטח החקלאי ומן השימושים המותרים באזור הנופש. אף על פי כן הוועדה סבורה שהאישור שניתן בזמנו היווה אורכה סבירה לפינוי ואין סיבה להעניק אישור דומה למבקשים בבקשה 889 (העותרות דנן). מה גם שיש הבדלי נסיבות מסוימים בין שני העסקים (בעיקר הבדלי מיקום של אתר המחזור. האתר מושא בקשה 883 ממוקם קרוב יותר לאזור התעשייה).
בעקבות החלטת הדיון החוזר שבו העותרות ועתרו לבית משפט זה.
עיקר טענות העותרות